一次次清理整頓，又一次次死灰復(fù)燃。22日，隨著兩部門(mén)下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”美夢(mèng)最終破碎。專家表示，小產(chǎn)權(quán)房不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地用途管制，但要徹底解決難題還需多措并舉，從長(zhǎng)計(jì)議——
對(duì)于許多懷揣小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”美夢(mèng)的人來(lái)說(shuō)，這幾天無(wú)疑經(jīng)歷了一次過(guò)山車般的心理煎熬。
24日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合就遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房召開(kāi)視頻會(huì)議。而此前兩日，兩部門(mén)剛下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》。在此前一直甚囂塵上的“轉(zhuǎn)正”傳言之后，小產(chǎn)權(quán)房的出路再次被政府權(quán)威部門(mén)關(guān)上了大門(mén)。
不實(shí)傳言與誤讀《決定》有關(guān)
小產(chǎn)權(quán)房不合法的主要原因在于其不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地用途管制
24日，雖是周末，但在北京昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊營(yíng)村，卻“熱鬧”得很：一處有120套房屋、總建筑面積達(dá)1萬(wàn)平方米的“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目正被拆除。這個(gè)曾打出別墅之名的小區(qū)，轉(zhuǎn)眼成了一片瓦礫。這是在兩部門(mén)高調(diào)宣布遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房后，北京市迅速作出的行動(dòng)。
類似的行動(dòng)，近期將在全國(guó)不斷上演。小產(chǎn)權(quán)房，這種在農(nóng)村集體土地上建設(shè)，沒(méi)有國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋，其合法性再一次受到拷問(wèn)。
就在不久之前，小產(chǎn)權(quán)房正經(jīng)歷一次高漲的行情，以北京通州的小產(chǎn)權(quán)房為例，不到1個(gè)月時(shí)間，最高已漲了1000元/平方米。小產(chǎn)權(quán)房甚至被有些投資客當(dāng)作價(jià)值洼地，看好其未來(lái)的上升空間。
專家認(rèn)為，上漲的原因與一些人對(duì)十八屆三中全會(huì)《決定》的誤讀有關(guān)?！稕Q定》提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，規(guī)定“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。決定同時(shí)提出，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。這些表述卻被有些人誤讀為在這些土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房即將“轉(zhuǎn)正”。
“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的兩大前提是，嚴(yán)格用途管制和符合用地規(guī)劃。這是大前提，是前置條件、是硬杠杠，絕不能違背更不可逾越?！眹?guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明說(shuō)，違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房，恰恰違反了土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，危害極大。
據(jù)悉，農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的法定審批手續(xù)，任何單位和個(gè)人使用土地，必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。無(wú)論是國(guó)有建設(shè)用地還是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，都必須嚴(yán)格遵守土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制制度。
中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)陳錫文解讀三中全會(huì)《決定》時(shí)表示，小產(chǎn)權(quán)房不合法的主要原因，在于其不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地用途管制。這意味著，即便改變集體土地性質(zhì)，小產(chǎn)權(quán)房也無(wú)法合法化。
地產(chǎn)界人士任志強(qiáng)在其微博中對(duì)此表示贊同。他表示，“小產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)一部分是改變了土地用地性質(zhì)，也不符合規(guī)劃要求，更沒(méi)有質(zhì)量保障和消防安全措施?！?/p>
有關(guān)專家表示，有些人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房不合法是對(duì)農(nóng)民集體土地所有權(quán)的一種歧視，其實(shí)并沒(méi)有抓住問(wèn)題的根源。問(wèn)題的關(guān)鍵在于農(nóng)村集體土地在規(guī)劃上不是用來(lái)建商品住宅的。小產(chǎn)權(quán)房不合法，是因?yàn)樗环贤恋乩靡?guī)劃，違反了土地的用途管制。
難以清理皆因利益驅(qū)使
一方面是農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)際控制人尋求土地增值收益的意愿，一方面是不少城市居民越來(lái)越難以承受房?jī)r(jià)走高的壓力，二者一拍即合，小產(chǎn)權(quán)房由此產(chǎn)生
我國(guó)現(xiàn)行土地制度將土地按所有權(quán)分為國(guó)有和集體兩類。按照修訂后的《土地管理法》，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。國(guó)有土地可以通過(guò)“招拍掛”直接轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和收益權(quán)，但農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)的合法通道卻一直沒(méi)有找到合適途徑，這也是此次三中全會(huì)對(duì)土地制度改革的探索之一。
在這個(gè)背景下，農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)際控制人尋求土地增值收益的意愿與一些難以承受越來(lái)越高城市房?jī)r(jià)的居民一拍即合，小產(chǎn)權(quán)房由此產(chǎn)生，并與我國(guó)房?jī)r(jià)一道，一路高歌猛進(jìn)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國(guó)英表示，在改革開(kāi)放初期，小產(chǎn)權(quán)房利用了一些農(nóng)業(yè)用地，隨后在基本農(nóng)田保護(hù)條例發(fā)布以后，小產(chǎn)權(quán)房主要利用村莊占地以及一些廢棄地。很多還是村集體行為，如果沒(méi)有村集體沒(méi)有村干部的支持、介入，小產(chǎn)權(quán)房是很難以擴(kuò)大的。
但隨著小產(chǎn)權(quán)房的不斷增加，問(wèn)題也越加復(fù)雜，小產(chǎn)權(quán)房違建主體“組織化”和違建規(guī)模越來(lái)越大等問(wèn)題日益凸顯。
全國(guó)工商聯(lián)公布的數(shù)據(jù)顯示，從1995年到2010年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過(guò)7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。以北京為例，2012年6月至今，北京共清理認(rèn)定83個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，涉及土地面積5000畝（其中耕地132.94畝），總建筑面積約381萬(wàn)平方米。
正因如此，近年來(lái)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)多次重申不得違法開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房、不得購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。2007年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)明確要求，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。2008年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國(guó)家的土地用途管制制度。
2012年8月，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于遏制違法建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的通知》，明確提出“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不得予以確權(quán)登記、堅(jiān)決查處在建、在售行為等要求。但長(zhǎng)期以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題一直持續(xù)存在，且隨著時(shí)間累積，數(shù)目越來(lái)越多。
長(zhǎng)遠(yuǎn)解決還需政策智慧
要長(zhǎng)遠(yuǎn)解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題還需多策并舉，從長(zhǎng)計(jì)議，不僅立足于當(dāng)前的在建和在售的小產(chǎn)權(quán)房，還要從過(guò)去遺留的小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題入手，以確實(shí)解決這一問(wèn)題
據(jù)悉，此次兩部委將采取措施堅(jiān)決遏制小產(chǎn)權(quán)房在建在售行為，要求各省區(qū)市近期要集中精力，集中時(shí)間，選擇一到兩起頂風(fēng)違法繼續(xù)實(shí)施建設(shè)和銷售、情節(jié)惡劣的案件，直接予以查處，依法從嚴(yán)從重處理，向社會(huì)公開(kāi)曝光。
專家表示，隨著時(shí)間的累積、覆蓋面的擴(kuò)大，小產(chǎn)權(quán)房的情況日趨復(fù)雜，涉及的利益群體眾多，關(guān)系到地方政府、農(nóng)民個(gè)人、農(nóng)村集體、開(kāi)發(fā)商、城鎮(zhèn)購(gòu)房者、投資客等的切身利益，是涉及農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)、城鎮(zhèn)住房保障等制度層面的一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)問(wèn)題。為此，要長(zhǎng)遠(yuǎn)解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題還需多策并舉，從長(zhǎng)計(jì)議，不僅立足于當(dāng)前的在建和在售的小產(chǎn)權(quán)房，還要逐步解決歷史遺留問(wèn)題，將小產(chǎn)權(quán)房生存的土壤徹底鏟除。
就此，北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，對(duì)于已售小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，北京將選擇個(gè)別區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)。處理的基本原則一是依法依規(guī)，嚴(yán)格按照有關(guān)的法律法規(guī)去處理；二是尊重歷史著眼現(xiàn)實(shí)；三是要分類處理。
據(jù)了解，今年國(guó)土資源部將在邯鄲、昆山等28個(gè)市縣開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作，預(yù)計(jì)于2015年6月試點(diǎn)結(jié)束。這些在來(lái)自基層的實(shí)踐，將有助于探索小產(chǎn)權(quán)房的有效解決路徑。
需要提醒的是，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)應(yīng)慎重考慮，不能因?yàn)檠矍暗睦娑鴮?dǎo)致重大的財(cái)產(chǎn)損失，把自己的財(cái)產(chǎn)“押寶”在巨大的不確定性上。
